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Wichtige Fragen zur Berechnung des Sanierungsbeitrags

Einheitsgemeinde Südharz, den 30.08.2018

Sanierungsgebiet ͈Roßla -Ortskern"

Fragen zu den Ablösevereinbarungen des Ausgleichsbetrages

Sehr geehrte Bürgerinnen und Bürger!

Städte und Gemeinden sind lt. Baugesetzbuch verpflichtetet, einen Ausgleichbetrag für den gesteigerten Bodenwert der im Sanierungsgebiet befindlichen Grundstücke zu erheben. Alle in diesem Geltungsbereich gelegenen Grundstücke unterliegen der Ausgleichspflicht. Ein Modell zur Erhebung stellt die vorzeitige, freiwillige Ablösung des Betrages dar.

Der Gemeinderat der Gemeinde Südharz hat am 28.03.2018 die vorzeitige und freiwillige Ablösung des Ausgleichsbetrages für das Sanierungsgebiet "Roßla-Ortskern" beschlossen. Der in der Ablösevereinbarung festgelegte Betrag stellt im rechtlichen Sinne einen vorgezogenen Ausgleichsbeitrag dar. Das Verfahren bietet folgende Vorteile:

  • Die Vereinbarung ist freiwillig und wird nur durch das Einverständnis und die Bereitschaft des Eigentümers geschlossen.

  • Widerspruchs- und Klageverfahren sind von beiden Seiten ausgeschlossen.

  • Auf die fälligen Zahlungen werden prozentuale Nachlässe gewährt.

  • Die Zahlung ist auch in Raten möglich, wobei keine Zinsen anfallen.

  • Die Höhe des Ausgleichbeitrages in den Ablösevereinbarungen ist endgültig. Nach Abschluss der Gesamtmaßnahme kann der Eigentümer nicht mehr zu einer Nachzahlung herangezogen werden.

  • ggf. steuerliche Vorteile

  • Die erzielten Einnahmen können komplett und zweckgebunden zur weiteren Sanierung des Ortskerns verwendet werden. Es wird konkret der grundhafte Ausbau der "Promenade" im nächsten Jahr vorbereitet.

    Dazu findet bereits im September eine Anliegerversammlung statt.

    In Abhängigkeit von der Höhe der Einnahmen ist die Beseitigung weiterer, noch bestehender kleinerer Missstände im Sanierungsgebiet angedacht.

     

In den vergangenen Wochen haben alle Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet "Roßla-Ortskern" eine Vereinbarung über die Ablösung des Ausgleichsbetrages zu ihrem jeweiligen Grundstück erhalten. Neben den bei gefügten Erläuterungen haben wir Ihnen Gesprächstermine in Roßla angeboten, um auf Ihre Fragen und Problem eingehen zu können. Zahlreiche Bürgerinnen und Bürger haben davon auch Gebrauch gemacht.

Als ein Schwerpunkt hat sich die Frage nach der Ermittlung der besonderen Bodenrichtwerte und die daraus abgeleitete Bodenwerterhöhung herausgestellt. Diese Werte bilden die Grundlage für Ermittlung der Ablösebeiträge. Zuständig für die Ermittlung dieser besonderen Bodenrichtwerte ist der unabhängige Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation des Landes Sachsen-Anhalt. Dieser ermittelt die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert. Dabei wird nur der Bodenwert des Grundstücks ohne Bebauung betrachtet.

Der Anfangswert -A- ist der Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn keinerlei Sanierungsmaßnahmen stattgefunden oder beabsichtigt wären. Es ist der maßgebliche Zustand , der ohne Aussicht auf Sanierung, deren Vorbereitung und Durchführung besteht. Er stellt den Wert dar, welcher z. B. den Zustand der Straße vor dem grundhaften Ausbau widerspiegelt (z.B. Wilhelmstraße, Helmestraße, Karlstraße, Entenplatz, Ziegeleistraße)

Ziegeleistraße vor der Sanierung

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Ziegeleistraße nach dem grundhaften Ausbau

01_Ziegeleistraße_0343.JPG

Der Endwert -B- ist der tatsächliche Bodenwert, der sich durch den Zustand nach der Gesamtheit der Sanierungsmaßnahmen ergibt (sanierungsbedingter Bodenwert). Er bringt die Verbesserung durch z.B. den grundhaften Ausbau der Straßen mit Verbesserung der Parksituation und Zufahrten zum Ausdruck. Die Differenz aus Anfangs -und Endwert ergibt die Bodenwerterhöhung. Für die Ermittlung von Bodenrichtwerten gibt es verschiedene Verfahren. In Sachsen -Anhalt wird das sogenannte - Modell Niedersachsen-, ein Vergleichswertverfahren, angewendet. Dabei wird nach folgenden Schritten vorgegangen:

  • Auswertung der wertrelevanten Unterlagen, z.B. Rechnungen und Kostenaufstellungen für die Straßenbaumaßnahmen usw..Diese muss die Gemeindeverwaltung bereitstellen.

  • Auswahl der Sachverständigen

  • Ortsbesichtigung durch die Sachverständigen

  • Einteilung des Gesamtgebietes in Zonen, da die Entwicklung der Bodenwerte unterschiedlich ausfällt. Es werden Kriterien wie Bebauung, Struktur, Nutzung und Umfeld betrachtet. Gebiete mit ähnlichen Eigenschaften werden in Zonen zusammengefasst.

  • Ermittlung bzw. Überprüfung der Anfangswerte

  • Ableitung der sanierungsbedingten Werterhöhung im indirekten Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung der Missstände und der durchgeführten Maßnahmen (Endwerte)

  • Die Differenz aus Anfangs- und Endwert ergibt die Bodenwertsteigerung in €/m².

  • Anlage 1 : Zoneneinteilung mit Bodenwerten

Dieses Verfahren ist die häufigste Wertermittlungsmethode für Sanierungsgebiete in Sachsen-Anhalt. In zahlreichen vergleichbaren Kommunen wurde es bereits angewendet und ist gerichtlich anerkannt. Es ermöglicht eine gleichmäßige Behandlung bei der Bemessung der Ausgleichsbeträge. Eine Einzelbewertung von Grundstücken ist dabei nicht vorgesehen. Mit diesen Informationen können nur grundsätzliche Zusammenhänge zum Thema Bodenwerte und Ausgleichbeträge erläutert werden. Für weitere Fragen steht Ihnen das Bauamt der Gemeinde Südharz zur Verfügung. Während der Sprechzeiten können Sie auch Einsicht in alle Unterlagen zum Sanierungsgebiet, sowie das Gutachten zu den Bodenwerten nehmen.

Ansprechpartner :

Frau Stolle; Nebenstelle Rottleberode Tel 034651 38966 e-mail:petra.stolle@rossla.de

Sprechzeiten: Dienstag 9:00-12:00 und 13:00-18:00 Uhr Donnertag 9:00-12:00 und 13:00-16:00 Uhr Freitag 9:00-12:00 Uhr

Allen Bürgerinnen und Bürgern, welche die Ablösevereinbarungen bereits unterschrieben haben, spricht die Gemeindeverwaltung ihren Dank aus. Durch ihren Beitrag wird ein Teil der finanziellen Mittel für den Ausbau der "Promenade" gesichert. Grundstückseigentümer ,welche diese Vereinbarung jetzt nicht nutzen möchten, werden in 2018/19 einen Vorausleistungsbescheid in Höhe von 80% des berechneten Gesamtbetrages erhalten, um die beabsichtigten Vorhaben umsetzen zu können. Allerdings werden dann keine Nachlässe mehr eingeräumt.

Die Vereinbarungen über die Ablösung des Ausgleichsbetrages können noch abgeschlossen und der dann fällige Betrag bis zum 30.10.2018 gezahlt werden. Auch eine Ratenzahlung ist möglich. Gern beraten wir Sie darüber. Wer bisher noch keine Vereinbarung erhalten hat, wendet sich bitte an Frau Stolle.

Für Ihre Bereitschaft danken wir im voraus.

Bauamt / Gemeinde Südharz